Gemeinschaftseigentum, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Der Stockwerkeigentümer ist Eigentümer eines Sonderrechts, so z.B. seiner Wohnung, die ausschliesslich ihm zur Nutzung zugeteilt ist.

Überdies ist der Stockwerkeigentümer Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums, der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

Werden gemeinschaftliche Teile einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen - wie z.B. ein Gartenanteil - so hat dieser ein Sondernutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Teil, einer dritten Eigentumsform im Stockwerkeigentum.


Was gehört zu den gemeinschaftlichen Teilen ?

Allgemein bekannt ist, dass alle Teile gemeinschaftlich sind, welche die tragende Struktur und die Erscheinung des Stockwerkeigentums ausmachen.

Vielen ist aber nicht bekannt, dass auch der Garten, die Parkplätze, Loggien und Balkone, die Rollläden, die Sonnenstoren, die Hauseingangstüre, das Treppenhaus, der Lift, die Zentralheizung, die Waschküche und der Trockenraum zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

In vielen Fällen legt auch das Reglement fest, was - abweichend zum Gesetz - zu den gemeinschaftlichen Teilen oder zum Sonderrecht gehört. Allerdings hält das Stockwerkeigentumsrecht in Art. 712b Abs. 2 ZGB fest, dass diejenigen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen, die einem gemeinschaftlichen Zweck dienen, in keinem Fall als Sonderrechte zur ausschliesslichen Nutzung an einzelne Eigentümer ausgeschieden werden können.

Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen

An gemeinschaftlichen Teilen dürfen die Eigentümer ohne die Zustimmung der Gemeinschaft keine Veränderungen vornehmen. Der Unterhalt für gemeinschaftliche Teile oder die Kosten für deren Abänderung sind von allen Eigentümern im Verhältnis zu ihren Wertquoten gemeinsam zu tragen. Alle Eigentümer sind grundsätzlich in gleichem Masse sowie mit der gebotenen Rücksichtnahme zur Nutzung der gemeinschaftlichen Teile berechtigt.

Sondernutzung an Garagen und Gärten

An gemeinschaftlichen Teilen wie z.B. an einer Garage oder an einem Gartenanteil wird oft ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Eigentümers begründet.

In diesem Fall kann der Benützer den Garten im Rahmen der Erlaubnis durch die Gemeinschaft nutzen. Er ist also nicht gleich frei wie der Eigentümer in seiner Wohnung. Die Gemeinschaft kann ihm z.B. verbieten, im Garten Bäume zu pflanzen oder einen rauchenden Grillplatz zu erstellen.

Zur Vermeidung von Konflikten ist es sinnvoll, den Umfang von Sondernutzungen und die Kostentragung für den Unterhalt im Stockwerkeigentümerreglement festzuschreiben.